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马卡蒂房产踩盘
来源:掘金海外 更新时间:2019-10-31 16:24

首先,我们要先对马卡蒂MAKATI有一个宏观的认知:根据菲律宾审计署的数据,2017年马卡蒂市总资产马卡蒂市的总资产值1915.7亿比索,较上年猛增1410亿比索,一跃成为菲律宾经济最大的城市。

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菲律宾人经常说makati will always be makati(马卡蒂永远是马卡蒂),这句话从侧面说明了马卡蒂在菲律宾人心中的位置有多高,即是成功和财富的象征。马卡蒂是整个马尼拉大都会的核心商务中心和金融中心,被称为“亚洲曼哈顿”,各国大使馆,各大银行,国内外大大小小企业总部,购物中心、豪华酒店、顶级餐厅和娱乐场所聚集于此,这些成就了马卡蒂的繁华;同时,这里是各国游客到马尼拉旅行必到之地,因此又为马卡蒂的繁华锦上添花。

人口密度大

马卡蒂的面积大约有21.6平方公里,2016年最新的官方登记人口近60万,人口密度19336人/平方公里,白天最高人流量达400万人次,是世界上人口密度排第41名的城市。

本地超过88%的居民信仰天主教,人与人之间相处比较和善,没有明显的排外性和攻击性,整个社会治安环境很稳定;本地是菲律宾新晋富人、国外移民以及外企高管的最爱,贵族学校较多,学校附近的房价也被推到本区域最高。

生活活力大

首先这里的商场很多,如Greenbelt shopping mall,Landmark, Glorietta与SM Makati等,多栋购物中心连接在一起,且每家都有不同的特色。看到熙熙攘攘的人群,成群结队的白领,让人一下子感受不到大城市的生活压力。

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不仅是这里,整个菲律宾的人口结构都比较年轻化,国家平均年龄只有23.5岁,加上菲律宾人本身就天生乐观,不喜欢过多的将时间放在工作上,生活方式很是偏美式化,有很强的提前消费意识,普遍对“生活自由”有崇拜感。因此这里人们的消费指数世界排名靠前,是国际典型的“购买力城市”。

国际化程度高

由于历史的原因,菲律宾不管生活方式还是思考方式,都比较相近美国,英语被政府规定为官方和商业用语,菲人民的英语基本识字率达93%为亚洲第一。

马卡蒂内有六家五星级酒店、八个商场和超过二千间餐厅和酒吧,从上任总统开始就重点打造本地区的“城市旅游之都”地位。

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除了一些生活方式具有很强的国际化特征,这里的教育也非常的欧美式,很多高中是专门为这里的欧美企业和英语国家大使馆工作人员设立的,很多的贵族为了尽早与国际接轨也花费高价将子女在这些学校读书,慢慢就使这里的学校教育机制几乎完全欧美化。加上这里很多的大学都引入了英国、美国的学位授予方式,所以菲律宾大学学位不仅被欧美国家认可,而且还可以从这里直接到欧美国家升任更高级别的学位。

交通便利

为改变菲律宾的交通拥挤问题,菲政府开展了“大建特建”计划,而对于马卡蒂这种高度发达城市的街道在扩建的同时也进行了重新规划。去年12月,菲律宾的第二条地铁——卡蒂市地铁项目正式启动。

马卡蒂市长阿比盖尔·比奈(Abigail Binay)表示,该条地铁线长约10公里,将连接马卡蒂的主要公共设施和商业区。连接Ayala大道沿线的中心商业区、马卡蒂市政厅、波布拉西翁遗址、马卡蒂大学马卡蒂医院和其他新商业区。这将会是菲律宾的第二条地铁,对整个马尼拉大都会意义非凡,同时也更加巩固了马卡蒂的地位。

马卡蒂离尼诺伊·艾奎诺国际机场只有20分钟车程,十分方便国际间行走;另外本地区有Guadalupe和Valenzuela两个船舶点,可以选择随时乘船沿河观光或者到海边看日落。

入驻企业和大使馆多

马卡蒂商圈被誉为“亚洲曼哈顿”,以阿雅拉大道(AYALA AVENUE)、马卡蒂大道(MAKATI AVENUE)两条主要道路为中心,金融贸易中心、办公大楼、新兴购物商场、住宅建案林立,为全球摩天大楼密度最高的城市之一,全区拥有超过6.2万家企业、BPO公司与银行总部。

包括中国、加拿大、意大利、俄罗斯共计约49个国家在此地设立大使馆,同时与世界多个国家建立了城市友好关系。

房价/房租较高

综合本地区的经济、人口、企业数量、基础设施以及交通等因素,本地的房价和租金相对较高。据2016—2018年间的均价统计,商品房每平米单价在1.8万—2.3万,平均套房售价在45万左右;一房一厅、配有全套家具家电的公寓租金平均为4600元,房租收益率为8.89%,而从近五年的数据来看,房屋租金每年以约3%的涨幅上升,租金回报率为菲律宾乃至整个亚洲都高居第一。

从市场房源整体供应量来看,目前马卡蒂现有的公寓存量约为9万套,2019年低将再建成约3万套,但供应量还是低于实际需求量,而且这一数据远低于我国深圳2000年左右的楼市成绩。综合世界银行的预测,菲律宾的中产阶级进一步增加,富人更加集中在这个区域,外国资本加快进入,将直接导致本地区的房价、租金向着新的台阶迈进。(本段数据来源于对多个投资机构和媒体的综合整理,可能存在误差之处)

结语:整体上讲,马卡蒂是非常具有投资潜力的区域,加上政府给与的各种鼓励政策,投资本地房产和生活建设都将有着巨大的前景。但同时也要保持清醒,投资者必须深度剖析和预测菲律宾的国际汇率变化,以及外国投资者如何应对当地的。



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