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迪拜海外优家全方位帮你分析迪拜,迪拜投资置业看这篇就够了!
来源:迪拜海外优家 更新时间:2019-10-31 12:00

于迪拜

01迪拜地理位置和法律简介?

迪拜隶属阿拉伯联合酋长国。

阿拉伯联合酋长国是由阿布扎比、沙迦、迪拜、阿治曼、富查伊拉、乌姆盖万、哈伊马角七个酋长国组成的联邦制君主国,于1971年建国。位于西南亚的阿拉伯半岛东南部,与阿曼和沙特阿拉伯接壤。首都阿布扎比,也是境内最大部族的酋长国领地,阿联酋的国际代码为UAE。阿联酋采用联邦制度。

阿联酋最高委员会由七个酋长国的酋长组成,选举产生总统、副总统、内阁和议会来管理国家。所有酋长部落有自己的世俗和伊斯兰教的法律,用于民事、刑事和高等法院。迪拜是阿联酋七大酋长国中人口最多的酋长国;也是中东地区的经济中心,金融中心,航空中心。 

02迪拜会保护外国投资人的利益吗? 

迪拜的房产法律非常健全,细则多如牛毛,从方方面面保护了投资人的利益,塑造了良好健康的市场体系。挑几条重点讲下: 

A 资金安全——担保账户 
迪拜土地局规定,开发商针对每一个销售项目,均需申请一个受土地局监管的担保账户。此账户用于确保投资人的资金安全及项目的完工。所有项目的担保账户均不关联,在开通时开发商必须按项目价值存放一定比例资金,用于项目启动资金。所有新房销售款项,开发商只能通过担保账户收取,用于施工。开发商只有在交付房屋后,允许取出资金作为利润。若因不可抗力开发商必须取消项目,投资人资金将在土地局监视下由担保账户安全返还。 

优点:  
1) 安全——投资人资金受迪拜土地局保护和监管,开发商无法利用该资金进行其它用途; 
2) 专款专用,不受开发商任何外在债务影响; 
3) 该机制促使开发商加紧工程,早日交付,取出企业利润; 

B 期房房产证——Oqood 阿库德 
迪拜房产法规No.(6)of 2010规定,所有新房交易合同,开发商必须申报迪拜土地局,注册并公证登记。公证完成后,投资人将得到一份迪拜土地局公证的期房房产证——Oqood 阿库德,涵盖房屋基本信息(如楼栋,单元,面积,合约价格等)。 

阿库德作为新房的拥有权证明,用于在项目施工期间保护并公证投资人的资产权益。获取阿库德后,投资人可以在施工期间进行房产交易或转让,交易同样得到土地局认证。由于迪拜房产首付金额较低,期房交易将极大增加投资人的资金利用率,以较低财务成本获取高额收益。 

房屋交付后,迪拜土地局将颁发现房房产证(title deed),取代阿库德。 

C 交付面积差异仲裁 
若实际交付房屋面积大于合同规定面积,开发商不得向投资人额外索要费用; 
若实际交付房屋面积小于合同规定面积5%以内,开发商无需赔偿; 
若实际交付房屋面积小于合同规定面积5%以上,差异面积开发商需按原约定单价赔偿投资人。 

D 权益维护 
投资人可在以下几种情况下撤销与开发商合约,并获取赔偿: 
1) 开发商无正当理由拒绝交付房屋; 
2) 开发商擅自改变销售合同中规定的建筑材料标准与质量; 
3) 交付房屋后,该房产由于建造原因无法居住; 

03迪拜有多大面积?

4400平方千米 (约相当于上海除去崇明岛之外的面积) 

04迪拜有多少人? 

现在人口315万人,算上流动人口超过430万人。迪拜是全球人口增长最快的城市之一,以每年7%的复合增长率高速增长。近些年增速尤甚,2012年迪拜人口才刚刚超过200万,据统计每年增加20-30万人。 

05在迪拜都是哪里人啊? 

约15%本地人口,85%外地人口, 来自全球两百个国家和地区。各个国家都很多,周边阿拉伯国家,欧洲人,印度人,巴基斯坦人,中国人,俄罗斯人,都很多。迪拜是一个极度包容的国家,世界200多个民族及文化在迪拜相互尊重,和谐共处。 

06迪拜治安怎样,安全吗?

迪拜号称中东的瑞士,社会治安极佳。阿联酋一贯采取政治中立的态度,历来是中东各国的避风港和自由天堂,各国人民在此相安无事,和谐共处。根据世界经济论坛的最新安全国家排名,阿联酋排名全球第二,仅次于芬兰,可见安全程度。 

07迪拜夏天很热吧?  

夏天四十多度,不过基本不感觉太难受。出门基本都是就坐车,到哪都是空调。要去商场看电影有时候还得穿长袖,冷气太足。基本不太需要在户外。就像北方的冬天一样,温度低但不觉得太冷。冬天就特别舒服,最冷的时候也有20度,干湿度刚刚好,穿件薄外套就好了。 

08迪拜季节怎么分的? 

4-10月夏天,11-3月冬天。

09迪拜有很多石油吗?(迪拜经济的支柱产业是什么?) 

迪拜于70年代发现石油,靠石油发家,但与众多石油国家不同。迪拜的领导人早早认清石油经济非长久之计,从石油赚取的第一桶金大力投入城市基础设施建设,依靠其极佳的地理位置(亚洲、欧洲、非洲大陆的中心)发展贸易,航空,物流,形成良性循环,逐渐使迪拜成为中东北非地区十亿人口不可取代的物流中心、贸易中心、金融中心。迪拜目前现在基本已经摆脱石油经济,其石油产业仅占其GDP的2%比重。贸易,物流,航空,金融,旅游为其支柱产业,其多元化的经济组成保证了其持续健康的发展动力。 

10迪拜的经济增长? 

目前约为4%,据IMF(世界货币组织)预计在2019和2020年将达到5%左右。

11迪拜这几年房价走势怎么样啊?

房价最近几年基本稳定,由于库存过大,所以价格略有下降。成交量于2018年达到历年来高点。现全城大兴土木,全力筹备即将到来的2020年迪拜世博会。

12世博会对迪拜有什么影响?(对房价有什么影响)  

作为世博会主办城市,一向力争全球第一的迪拜,聚集了全球最前沿的科技与人才,为迎此盛事,正全力备战,飞速发展,大力提升城市基础设施,力争成为史上最成功的盛宴。在这冲刺的两年间,大量资金、人才涌入迪拜,促成城市的高速发展,经济的腾飞。世博会举办期间,将吸引超过2000万人次游客从全球各国来到迪拜,一睹迪拜风采。在此期间,房价,租金,人工等等势必将大幅上涨。

(世博会场馆效果图)

世博会也是商业交流和发现商机的重要平台,迪拜将迎来一次难得的展示机会。经过此番展示,迪拜无与伦比的优势将大放异彩,必将吸引全球大批商户入驻迪拜,投资迪拜,促进迪拜长期发展。而为冲刺世博会发展的基础设施和引进的科技与人才,也将长久裨益迪拜的长期发展。因此无论是世博会准备期间的影响,世博会举办期间的影响,和世博会后的影响,对于迪拜都是难得的发展机遇!

(世博会场馆效果图)

据统计,上海世博会之前,2008年的全城平均房价约1.3万/平米,2010年世博会期间已经接近2.5万/平米,世博效应让上海房价两年翻了一倍!而且上海人口基数多,城市面积大,且限购,对房产价格的影响一定程度上被抑制。对比不限购的人口相对少的迪拜,可能世博会对其房价会产生更大的影响! 

13迪拜的收入情况? 

阿联酋外籍人士平均月收入约为38,000迪,约合65,000人民币。居民支出中住房支出占35%。 

关于迪拜房产

14迪拜房子为啥这么便宜?   

是国内的房子太贵了!中国一线城市的房价放在全球市场都是非常昂贵的,按全球通用标准衡量,泡沫巨大。

相对而言迪拜的房子价格确实非常合理,按当地收入水平衡量,不存在市场泡沫。普通工薪阶层随便攒几年钱完全有能力购买房产,因而房价有非常强的支撑。但同时迪拜是个非移民城市,很多人跟随公司一起来到迪拜,工作几年公司管住,对房子的概念不强。

且大多数欧美人更追求生活质量,愿意花更多的收入比例用于娱乐,而没有存钱买房的概念。据统计,房租在迪拜居民的收入比例中达到约35%。因而导致了迪拜租房需求旺盛,而房价目前却并不高的现象。房租高,房价低,尤其适合我们喜欢购置不动产的中国投资客。随着去年开放了对华免签,一大波中国投资客正在涌入迪拜,中国投资客按国籍排名已排到第6,加之2020世博会的到来,低房价很可能将成为过去时。

迪拜是一座高速发展的新兴城市,真正为世人所知不过二十余年。迪拜的消费水平位于全球前列, 而其房价目前与国际一线城市还有很大差距,这也正是迪拜的增长潜力,是不折不扣的投资洼地! 

15迪拜房租大概什么水平?

迪拜平均的租金收益率约8-10%,且无任何税收。200万的房子,一年租金16万左右,一个月大约1万3租金。 

16迪拜的房贷利息多高?

约4.5%,比国内略低。200万的房子,贷款50%,25年还清,一个月5500月供。如果同样的房子出租,一个月租金1万多,还完贷款还有七千的收益,一年除去月供收到净租金8万多。国内的房子大家都知道,租金基本抵不过月供,每个月还得从口袋里贴现。 

17申请贷款有什么条件? ‍ 

年满21周岁,月银行流水在月供两倍以上。 

18贷款投资收益算账?

还是以200万房子为例,首付才40万,付到交房一共也才100万,一年还完月供还能收8万。

12年左右就回本了,这还只是静态的收益,更不用说租金以后还会继续涨价的。2020年世博会一年,运营得好一年可能就能赚三年的钱。管理得好7-8年本金就回来了,净赚个永久产权的市中心房子,又无遗产税,可以世世代代相传。

19以后我不在迪拜,房子管理怎么弄?

迪拜许多开放商能够提供各种长期或者短期的包租托管服务,如果不嫌麻烦可以自己找专门做租赁市场的中介公司,把房子交给专业人士管理。

20房屋管理如何收费?   

有两种管理方式:开发商提供的包租服务管理或租赁中介公司管理,一般都会按季度结算租金和管理费用。

21买房需要提供什么资料?

只需要护照资料即可,无其它限制购买条件。 

22迪拜买房有什么福利?   

购买超过100万迪拉姆的房产,即可办理投资者签证。不需要在迪拜有工作或公司即可长期在迪拜生活(每两年续约一次,可无限续签)。相当于永久居住权(没有入籍政策)。 

23我房子以后打算卖了,会有什么费用? 

卖家无需支付任何费用。一旦拿到阿库德oqood或房产证后,即可转卖,无任何税费。买家支付4%的过户费。 

24迪拜物业费一般多少钱啊? 

一般20-30元人民币每平米每月。每栋楼都有单独的保安,24小时安保服务,前台礼宾服务;含维修基金和停车场等公共区域管理;游泳池,健身房等均免费使用。

25市中心租房的都是哪些人?  

周边的白领上班族,公司管理层等。各个国家的都有。 

26房产证上最多写几个人的名字?  

不同开发商情况不同,一般最多是3-4人。 

27未成年人可以单独购买房产吗?  

根据开发商,政策略有不同。一般来说18岁以下的可以单独购买,但是所有法律文件(预定表,购买合同,土地局注册表等)需由监护人签字,但是房产证(Title Deed)上是未成年人的名字。为证明监护人与未成年人的关系,开发商会出具一份官方法律文件请双方签字以示关系。 

28如果我在购买过程中想更名如何操作(同样适用于转卖)? 

A. 在签订正式购买合同(SPA)之前,可以更名;

B. 在签订正式购买合同之后(SPA)以后若要更名,如果该房产有贷款未还完,贷款人(业主)需向银行缴纳剩余贷款金额的1%或者1万迪拉姆(取其低)的提前还款费(根据不同银行政策不同)。 
迪拜土地局的费用分以下两种情况: 
1) 新业主是原业主的直系亲属(父母、配偶及子女),则仅需要支付给迪拜土地局两笔费用: 
a. 赠与费(以下两种情况取其高): 
i. 房价的0.125%;
ii. 2000迪拉姆+560迪拉姆(如果是别墅或公寓)或410迪拉姆(如果是土地); 
b.服务费:若房价超过200万以上迪拉姆则需缴纳4000迪拉姆;若房价低于200万迪拉姆则需缴纳2000迪拉姆; 
2) 新业主不是原业主的直系亲属,则按照过户流程,需支付给迪拜土地局: 
a. 过户费:总房价4% + 560迪拉姆(如果是别墅或公寓)或410迪拉姆(如果是土地); 
b. 服务费:若房价超过50万以上迪拉姆则需缴纳4000迪拉姆;若房价低于50万迪拉姆则需缴纳2000迪拉姆; 

29更名时需带哪些文件?   

. 双方都需本人到场办理(或者委托人带着迪拜法院开具的委托书) 
. 双方的护照原件及阿联酋身份证(如果有) 
. 期房房产证(Oqood/Initial Contract)或者房产证(Title Deed)原件 
. 该项目开发商出具的阿拉伯语不反对函原件(NOC) 
. 若是更名给配偶,需要公正过的结婚证(最少一年以上);若是更名给子女需要出生证明(由专门法律机构翻译成英语及阿拉伯语) 
.  房产评估证明 
.  填好的申请表 

关于银行开户及贷款‍

30外籍人没有长签在迪拜买了房能开户吗?需要准备什么材料?要本人亲自来吗?

没有长签在迪拜的银行可以单独开户,开户需要客户本人亲自来并准备好以下文件: 

1) 护照原件和复印件 

2) Entry Stamp入境阿联酋盖章(有效期一个月内) 

3) 所在国3-6个英文版工资流水证明(雇员:个人流水;企业主:个人和公司流水) 

4) 工资证明/工资单(雇员提供) 

5)   水电气账单(需要在账单上体现地址)任意英文公证版复印件 
6) 所在公司营业执照复印件 
推荐银行:Emirates NBD,Mashreq Bank.
注:开户时需向银行阐明开户动机及用途,如购房付款,收取房租等。 
 
若客户在迪拜购买新房并选择申请贷款,则贷款银行自动为客户开银行账户。房产贷款手续也需客户本人亲自到迪拜办理。外籍人士办理房产贷款推荐银行:Mashreq Bank,RAK Bank,Noor Bank, ADIB等。 

31迪拜海外贷款的年利率多少?

年利率约为4.5%(三个月央行基准利率2.75%+银行利润1.75%) 

32需要什么条件以及资料 

A.贷款比例50% 
需要的资料: 
a. 护照原件&复印件 
b. Entry stamp 入境UAE盖章(有效期一个月内) 
c. 水电费单/租赁合同/可以证明家庭住址的文件(所居住国家) 
d. 最近6个月流水的的银行对账单(工资族:个人流水;企业主:个人&公司流水) 
(以上资料都需要翻译成英文,公正并在阿联酋使馆认证) 
条件:每月银行账户进账大于或者等于房贷月还款额,双倍(个人流水,无需提供来源) 

B. 贷款比例50%-75% 
需要资料: 
a. 护照原件&复印件 
b. Entry stamp 入境UAE盖章(有效期一个月内) 
c. 水电费单/租赁合同/可以证明家庭住址的文件(所居住国家) 
d. 最近6个月流水的的银行对账单(工资族:个人流水;企业主:个人&公司流水) 
e. 工资证明、工资单( 工资族提供) 
f. 营业执照(企业主提供) 

条件: 
a. 国际知名公司(工资族与企业主均适用) 
b. 个人月净收入3-5万迪拉姆以上(根据不同银行不同政策)

33房贷什么时间递交申请?

收到开发商完工证明时。 

34预审需要多长时间?    

预审:10-15天。

35操作流程     

取得预审批后,客户需亲自来到迪拜办理手续。房屋交付时款额银行直接付给开发商。 

36贷款过程中会产生哪些服务费用?   

大约7500迪拜拉姆 (服务费)+ 3150迪拉姆(房屋评估费)。 

37如果有第二买家或者第三买家,如何申请贷款?

1) 第二买家及第三买家若与第一买家都是亲属关系(仅限第一买家的父母,子女,配偶,亲兄弟姐妹),至少有一人的收入达到贷款要求,收入最高的人须提供: 
a. 护照原件&复印件 
b. Entry stamp 入境UAE盖章(有效期一个月内) 
c. 水电费单/租赁合同/可以证明家庭住址的文件(所居住国家) 
d. 最近6个月流水的的银行对账单(工资族:个人流水;企业主:个人&公司流水) 
而其余人只需提供护照复印件即可。 
同时,还需要在银行开联名账户(包含所有买家),贷款行会从该账户里扣取月供。 

2) 若其中有非亲属关系,则不可以申请贷款,必须按照付款计划全款付清。 

关于买房申请迪拜长签‍

38长签的期限是多久?续签的时候有什么要求?

是两年,每两年一续。只要房产还在名下,没有犯罪记录,并且体检检查没有恶性传染病即可续签。 

39办理迪拜长签有什么好处? 

1) 办理迪拜长签以后有资格购买迪拜的医疗保险,享受世界顶级医疗资源。会得到一张绿色的ID卡(迪拜居民身份证),出入境都只需刷卡,不用排队盖章,回迪拜就像回家一样。 

2) 迪拜的全日制国际中小学只招收自己有家庭签的学生,不招收国际学生。如果您有迪拜长签,可以为孩子办理家庭签证,孩子就有资格申请迪拜的全日制国际中小学享受世界顶级教育资源。 

3) 迪拜不收取个人所得税,是名副其实的避税天堂。 



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